építészet : környezet : innováció

Érett állapotához érkezett a lakáspiac

A ciklikusan működő ingatlanpiac meredek fellendülési szakaszát 2016-ban lezártuk. Bár a főbb mutatók emelkedése várhatóan mérséklődik, a növekedés továbbra sem áll meg. Tavaly az eladott lakóingatlanok átlagára országosan 14,1 száazalákkal nőtt. A nominális árszint így már meghaladta a 2008-as korábbi csúcsot, a reálár pedig idén érheti el a válság előtti szintet. Budapesten mindez már tavaly bekövetkezett.

Hetedével emelkedtek tavaly az ingatlanárak

Az árolló területileg tovább nyílik: míg a fővárosi értéknövekedés 23% körül alakult, a többi városban összességében 8-12%-os, a községekben viszont csak alig 2%-os volt a drágulás – mutat rá a NAV forgalmi adatait összegző legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép elemzése.

2016-ban két megyében, Nógrádban és Somogyban csökkent az átlagár. Ez utóbbinak részben oka lehet a 2015-ös bázisévben elért magas árszint. A Balaton-parti települések vízparti társasház-építései és lakáseladásai ugyanis önmagukban képesek megyei szintű árkilengéseket okozni. A főváros mellett Fejér, Komárom-Esztergom, Tolna, Vas és Hajdú-Bihar megyében volt az országos átlag (14%) feletti a drágulás. A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 256 ezer Ft/m2 átlagárral. A 200 ezres limitet még Pest és Hajdú-Bihar, a 175 ezres szintet pedig Vas, Somogy és Fejér megyék haladják meg. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, valamivel 70 ezer Ft/m2 alatti árszinttel; emellett még Borsod-Abaúj-Zemplén marad a 120 ezres szint alatt.

Ami a megyei jogú városokat illeti, az összes megyeszékhely drágult tavaly. Legnagyobb arányban, közel 20%-kal, Tatabánya. A legdrágább 2016-ban is Győr volt 260 ezer Ft/m2-rel, de Debrecen, Székesfehérvár, Kecskemét, Veszprém és Szombathely is átlépte a 200 ezres szintet.


járási átlagárak - forrás: OTP


A fővárosban átlagosan 23%-os volt az árnövekedés üteme. Még ezt is meghaladták a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi (V., VI., VII., VIII., IX. és XIII.) és budai kerületek (I., III., XI. és XII.) ingatlanjai. A lista élén az V. és VII. kerületek végeztek 35% feletti drágulással. A négyzetméterárak is itt voltak a legmagasabbak, az V. kerület messze vezeti a budapesti árrangsort 610 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára csak nem sokkal haladja meg az 500 ezer Ft/m2-t. A 400 ezres szint fölé még az II., XII., VI., XIII., XI. és VII. kerületek jutottak. A másik végletet, 250 ezres szint alatt a XXIII., XXI. és XX. kerületek adják.

Ami az ingatlanok típusát illet, immár évek óta a lakótelepi lakások az árnövekedés motorjai: itt 16%-kal nőttek az árak, míg téglalakások esetében 15%, a családi házaknál 8%-volt az emelkedés mértéke.


árváltozás fővárosi kerületenként - forrás: OTP


Vidéken még élénkül a forgalom

Tavaly az árakhoz hasonló mértékben, szintén nagyjából 14%-kal bővült a lakáspiaci forgalom is. A növekedés minden megyére egyaránt jellemző volt, így az éves tranzakciószám a 150 ezer eladással újra elérte a válság előtti, 2008-as szintet. Ez a 2012-es mélyponthoz képest, négy év alatt 75%-os élénkülést jelent. Pest megyét nem számítva a tranzakciószám az olcsóbb megyékben és megyeszékhelyeken, illetve összességében a kisebb városokban és községekben nőtt leglátványosabban. Nógrád megyében pl. közel 90%-kal több ingatlant adtak el tavaly, mint 2015-ben (ugyanakkor ez a megye maradt továbbra is a legkisebb forgalmú, 2-3 ezer éves eladással).

Kisebb meglepetés ennek fényében, de Budapesten ezzel szemben enyhe, 2%-os visszaesés mutatkozott az eladásokban. Tizennégy kerületben – jellemzően a pesti belvárosi és budai városrészekben – kisebb volt tavaly a tranzakciószám, mint a megelőző évben. Ezzel szemben a bővülő forgalmú kerületek szinte mindegyike a pesti oldalon, és annak is az olcsóbb peremi részén helyezkedik el. A fővárosban tavaly újra 40 ezer darab alá csökkent a forgalom. „A megfizethetőbb külső térségek javára való átrendeződés jelzi, hogy a befektetési célú vásárlók mellett mára az élethelyzetük miatt – önálló lakásba költözés, házasság, családbővülés – költözők száma is felduzzadt. Hozzá kell tennünk, hogy ezeken a területeken eleve kisebb a forgalom, könnyebb látványos növekedést elérni” – ad magyarázatot a jelenségre Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Jönnek az új lakások, van még tere a drágulásnak

 Idén az ingatlanpiac minden jel szerint érett fázisába ért, amit a növekvő árakra reagálva tömegesen beinduló építkezések jellemeznek. Ez a statisztikákban eddig a kiadott építési engedélyek számában is megmutatkozott: 157%-os éves növekménnyel tavaly – akárcsak az éves árváltozások tekintetében – toronymagasan élen álltunk Európában. A megépülő lakások számának bővülése az építkezések hosszabb átfutási ideje miatt ettől egyelőre elmarad. Épp az első negyedév 47%-os növekménye jelzi, hogy az átadások tekintetében most egy komoly kiugrás előtt állunk.

Az új kínálat bőséges megjelenésével induló érett állapot elérése nem jelenti a fő piaci mutatók növekedésének megállását, a piacbővülés üteme ugyanakkor lassulhat. „A forgalom növekedésének teret ad a kedvező ingatlanbefektetési környezet, az 5-6%-os nettó bérleti hozamszint továbbra is vonzó. Másrészt a válság éveiben elhalasztott többszázezres kereslet sem futott még ki. Az évek óta tartó reálbér-növekedés, a javuló munkaerőpiaci helyzet és a kedvező hitellehetőségek a saját célra történő vásárlást is ösztönzik. Tartjuk korábbi, lakáspiaci forgalomra vonatkozó becslésünket: a tavalyi 150 ezer után a tranzakciószám rövidtávon beállhat a válság előtti évek átlagát jelentő 170-190 ezres sávba” – vázolja a piaci várakozásokat Valkó Dávid.

Ami a reálár-növekedést illeti, idén már lassabb lehet a bővülés üteme, bár a kétszámjegyű reálár-növekedés még nem feltétlenül vált egyszámjegyűre. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása. Az országos nominális árszint jelenleg bő 10%-kal haladja meg a 2008-as csúcsévét, míg a reálár-szint valószínűleg idén fogja ezt elérni. Budapesten ugyanakkor mindez már az elmúlt két évben lezajlott, és már jócskán a csúcsévek felett járunk. A környező országokhoz, illetve ezek fővárosaihoz viszonyítva a magyar és budapesti árak még mindig inkább a középmezőnyben vannak, és a jövedelemszinthez, illetve ennek változásához viszonyítva is még van tere a drágulásnak.

forrás: OTP

 

vélemény írásához jelentkezzen be »